Inwestowanie w condohotele to temat, który budzi coraz większe zainteresowanie. Deweloperzy obiecują atrakcyjne zwroty i gwarantowane zyski. Jednak eksperci, w tym Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) oraz Komisja Nadzoru Finansowego (KNF), ostrzegają, że model condo nie zawsze jest tak korzystny, jak sugerują reklamy. Czy condohotel to faktycznie bezpieczna lokata kapitału, czy może ryzykowna inwestycja, na której można stracić?
Czym jest condohotel?
Condohotel to forma inwestycji, w której inwestor kupuje apartament lub pokój hotelowy w budynku prowadzonym przez operatora hotelowego. Właściciel zawiera z operatorem długoterminową umowę najmu – najczęściej na 10-20 lat – na mocy której operator zajmuje się wynajmem pokoju, jego utrzymaniem oraz zarządzaniem obiektem.
Tego typu inwestycje kuszą przede wszystkim obietnicami gwarantowanego zysku, który często wynosi od 6% do 10% rocznie. Inwestor nie musi samodzielnie zarządzać wynajmem i nie ponosi odpowiedzialności za codzienną obsługę gości, co sprawia, że taka forma lokowania kapitału wydaje się atrakcyjna.
Jakie są największe ryzyka inwestycji w condohotel?
Mimo atrakcyjnych założeń inwestycja w condohotel wiąże się z wieloma zagrożeniami, które są często pomijane w materiałach reklamowych.
Brak realnej gwarancji zysków
KNF i UOKiK ostrzegają, że nie ma czegoś takiego jak pewny zysk w inwestycjach condohotelowych. Gwarantowany dochód, którym kuszą deweloperzy, w praktyce może okazać się fikcyjny. Operatorzy często obiecują zwroty na poziomie 6-10% rocznie, ale nie ujawniają, że zyski te mogą być pomniejszane o koszty operacyjne i podatki.
Ponadto wielu inwestorów zawarło umowy z operatorami, którzy nie byli w stanie wypłacać obiecanych stawek. Przykładem są problemy finansowe spółek hotelarskich związanych z niektórymi inwestycjami condo, które wnioskowały o restrukturyzację, pozostawiając inwestorów bez dochodów.
Długoterminowe umowy i brak kontroli nad własnym lokalem
Właściciel apartamentu w condohotelu podpisuje długoterminową umowę z operatorem, co oznacza, że nie ma swobody korzystania ze swojej nieruchomości. Większość umów zawiera zapis, że właściciel może spędzać w swoim pokoju jedynie kilkanaście dni w roku, zazwyczaj poza sezonem turystycznym. W wielu przypadkach próba zerwania umowy wiąże się z wysokimi karami finansowymi.
Ryzyko upadłości dewelopera i utraty kapitału
Nie każdy condohotel generuje zyski, a inwestycje tego typu są często finansowane z wpłat inwestorów, a nie z kapitału dewelopera. Jeśli projekt nie zostanie ukończony lub operator straci płynność finansową, inwestorzy mogą znaleźć się w trudnej sytuacji. Znane są przypadki, gdzie budowa obiektu została wstrzymana, a inwestorzy tracili swoje pieniądze.
Ukryte koszty utrzymania
Właściciele condohoteli muszą liczyć się z dodatkowymi kosztami, które mogą znacząco obniżyć faktyczny zysk. Podatek od nieruchomości, opłaty za media, fundusz remontowy, koszty zarządzania i utrzymania części wspólnych – to wszystko obciąża inwestora, a w wielu przypadkach przekracza przychody z wynajmu.
Ponadto hotele często oferują rozbudowaną infrastrukturę – baseny, SPA, restauracje – co zwiększa atrakcyjność obiektu, ale generuje wysokie koszty utrzymania, które są przerzucane na właścicieli apartamentów.
Czy istnieje lepszy sposób na inwestycje na rynku nieruchomości?
W obliczu ryzyka inwestycyjnego związanego z inwestycjami w condohotele alternatywą może być model inwestowania oparty na większej elastyczności i transparentności. Doskonałym przykładem jest Grupa Sun & Snow, która od ponad 16 lat oferuje apartamenty w atrakcyjnych lokalizacjach nad morzem, w górach i na Mazurach. Firma łączy działalność deweloperską z zarządzaniem wynajmem blisko 3 tysiącami apartamentów, co czyni jej model finansowy bardziej stabilnym i niezależnym od sprzedaży nieruchomości.
Najważniejszą różnicą między Sun & Snow a condohotelami jest brak obowiązkowych umów zarządzania nieruchomością i narzuconego sposobu wykończenia lokalu. Inwestor ma pełną swobodę – może wynajmować apartament, traktować go jako drugi dom lub nawet zamieszkać w nim na stałe. Wynajem za pośrednictwem Sun & Snow jest opcjonalny i nie wymaga wieloletniego zobowiązania, a właściciel może swobodnie decydować o swojej nieruchomości.
W odróżnieniu od condohoteli Sun & Snow nie obiecuje „gwarantowanych” stóp zwrotu, lecz podchodzi do każdego apartamentu indywidualnie, analizując jego potencjał zysków z wynajmu. Taka strategia eliminuje ryzyko związane z nierealistycznymi obietnicami zwrotu z inwestycji. Co najważniejsze właściciele mają dostęp do systemu rezerwacji, który pozwala im śledzić listę rezerwacji lokalu i jego obłożenie w czasie rzeczywistym.
Atutem inwestycji w apartamenty Sun & Snow jest także ich rosnąca wartość. Dzięki atrakcyjnym lokalizacjom oraz dynamicznemu rozwojowi okolicznych usług i atrakcji inwestorzy mogą czerpać zyski nie tylko z wynajmu, ale także ze wzrostu wartości nieruchomości. Brak długoterminowych zobowiązań, elastyczne warunki współpracy oraz pełna kontrola nad nieruchomością sprawiają, że jest to bezpieczniejsza i bardziej przejrzysta forma inwestowania na rynku nieruchomości.
Zakup nieruchomości w modelu condo
Inwestowanie w condohotele może wydawać się atrakcyjne dzięki obietnicom gwarantowanych zysków i bezobsługowego wynajmu. Jednak model ten wiąże się z istotnym ryzykiem inwestycyjnym. UOKiK i KNF ostrzegają przed nierzetelnymi praktykami w branży condo, wskazując, że wielu inwestorów nie osiąga oczekiwanych zysków. Alternatywą dla condohoteli jest inwestowanie w apartamenty wakacyjne oferowane przez firmę Sun & Snow, gdzie przejrzystość i kompleksowa obsługa inwestorów to standard.
